Nos conseils
Sommaire
- I. Les bonnes questions à se poser.
- 1. La constructibilité du terrain
- 2. La configuration des lieux
- 3. La nature du sol
- 4. Les pièges du sous-sol
- 5. La pollution du sol
- 6. Les risques naturels
- 7. Les raccordements aux réseaux publics
- 8. Les troubles de voisinage
- II. Comment bien choisir son constructeur ?
- 1. Qu'est-ce qu'un constructeur de maison individuelle ?
- 2. Comment trouver un constructeur ?
- 3. Comment sélectionner un constructeur ?
- 4. Comment lire la notice descriptive de sa future maison ?
Terrain : les bonnes questions à se poser
1. La constructibilité du terrain
Pour savoir si votre terrain est constructible, consultez à la mairie le PLU (Plan local d'urbanisme – ancien POS). Pour plus de garantie, demandez un certificat d’urbanisme indiquant notamment les limitations au droit de propriété : servitudespubliques , existence d'un droit de préemption de la municipalité, etc.
Pour savoir si votre terrain est constructible, consultez à la mairie le PLU (Plan local d'urbanisme – ancien POS). Pour plus de garantie, demandez un certificat d’urbanisme indiquant notamment les limitations au droit de propriété : servitudespubliques , existence d'un droit de préemption de la municipalité, etc.
Contact utile
Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie du lieu de situation de votre terrain.
2. La configuration des lieux
Il est bien sûr possible de construire dans toutes les situations, mais le coût de construction de votre maison prendra plus ou moins de relief sur votre budget selon la topographie du terrain.
- 1. Préférez un terrain plat et évitez les formes biscornues.
- 2. Un terrain en pente rendra difficile la circulation des engins de chantiers, nécessitera des remblais, ou un pompage pour se raccorder au tout-à-l’égout ou renforcer la pression de l’eau courante.
- 1. Le Bureau de recherche géologique et minière publie des cartes géologiques et vous informera de la nature du terrain (centre national de consultation : maison de la géologie, 77 rue Claude Bernard, 75005 Paris. Tél. : 01 47 07 91 96. Le site Internet www.brgm.fr recense les coordonnées des agences régionales.
- 2. La DDE (Direction départementale de l’équipement). Ses techniciens vous signaleront les zones sensibles et vous conseilleront utilement sur le type de fondation le mieux adapté.
- 1. Présence d’une nappe d’eau souterraine entraînant des problèmes d’étanchéité de la construction.
- 2. Un sol humide nécessitera l’installation d’un drainage.
- 3. Existence de galeries d’une ancienne mine désaffectée qui fragilise la stabilité du terrain.
La présence de roseaux dans les propriétés voisines ou si aucune maison ne comporte de sous-sol témoigne par exemple d’une forte humidité du terrain. De même, le nom des voies de circulation ou des quartiers est souvent révélateur : rue de la mine, quartier du marais ou chemin de la source.
Contact utile
L’inspection générale des carrières vous informera, dans certains départements, de la présence éventuelle de galeries de mines.
Bon à savoir
Le vendeur a l’obligation de vous avertir si le terrain a fait l’objet d’une exploitation minière et des inconvénients que cela occasionne. À défaut, la vente peut être annulée.
5. La pollution du sol
Le terrain peut avoir été occupé dans le passé par une activité industrielle qui a pollué le sol : hydrocarbures, huiles, plomb, radium ou autres substances chimiques pouvant représenter un danger pour la santé.
Contact utile
- 1. Le vendeur doit vous tenir informé, s'il en a connaissance, de l'existence passée de cette activité industrielle, sinon, la vente peut être annulée.
- 2. La préfecture fournit des informations sur l'existence des activités industrielles.
- 3. D'anciens actes de vente peuvent révéler l'utilisation qui a été faite du terrain.
- 4. Si votre parcelle a accueilli une usine ou une décharge, une expertise du sol révèlera une contamination.
Prenez garde que votre terrain ne soit pas situé dans un couloir d’avalanche, un secteur menacé par les glissements de terrains ou une zone inondable. S’il n’est pas interdit d’y construire, des prescriptions spécifiques s’imposent aux constructions pour éviter les risques : hauteur du rez-de-chaussée par exemple pour se protéger des inondations.
Contact utile
La DDE ou la mairie tiennent à votre disposition les plans de prévention des risques (PPR) établis pour définir les zones dangereuses.
7. Les raccordements aux réseaux publics
À moins d’acquérir un terrain dans un lotissement, où toutes les infrastructures sont initialement prévues, vous devrez vous charger de faire raccorder votre maison aux réseaux publics : eau, gaz, électricité, téléphone, tout-à-l’égout. Dans bien des cas, les raccordements sont prévus par la municipalité en limite séparative du terrain. Mais parfois, ces branchements entraînent des coûts importants que vous ne devez pas négliger d’inclure dans votre budget. Vous devrez notamment supporter les coûts élevés de ces aménagements si :
Contact utile
La DDE ou la mairie tiennent à votre disposition les plans de prévention des risques (PPR) établis pour définir les zones dangereuses.
7. Les raccordements aux réseaux publics
À moins d’acquérir un terrain dans un lotissement, où toutes les infrastructures sont initialement prévues, vous devrez vous charger de faire raccorder votre maison aux réseaux publics : eau, gaz, électricité, téléphone, tout-à-l’égout. Dans bien des cas, les raccordements sont prévus par la municipalité en limite séparative du terrain. Mais parfois, ces branchements entraînent des coûts importants que vous ne devez pas négliger d’inclure dans votre budget. Vous devrez notamment supporter les coûts élevés de ces aménagements si :
- 1. la mairie désigne la zone, où est située le terrain, constructible sans avoir au préalable réalisé les travaux d’équipements, faute de budget suffisant ou pour freiner l’urbanisation ;
- 2. le terrain est enclavé et/ou éloigné des voies d’accès où sont situés les réseaux ;
- 3. le terrain est accidenté et impose des équipements spéciaux tels qu’une pompe de relevage pour évacuer les eaux usées par exemple.
Contacts utiles
Consultez à la mairie le Plan local d’urbanisme (PLU ancien POS) : vous y trouverez des informations concernant les réseaux publics de la commune. Les organismes de gestion de ces réseaux (EDF, GDF, service des eaux, France Telecom ou société d’épuration des eaux usées) réaliseront à votre demande des devis de raccordement.
8. Les troubles de voisinage
Vérifiez s’il existe des installations industrielles dans le voisinage : élevage intensif, centre d’incinération, carrière en activité, usine, etc. Ces établissements peuvent, en effet, causer une nuisance importante : bruits, passages incessants de camions, fumées, odeurs nauséabondes, pollution…
A qui s'adresser ?
- 1. Visitez la région, pas uniquement le week-end, mais aussi en semaine aux heures d'ouverture. Vous vous rendrez ainsi mieux compte de l'activité de ces installations et de la gêne qu'elles peuvent occasionner en pleine journée.
- 2. Informez vous auprès du voisinage, les habitants du quartier sauront vous faire part des désagréments qu'ils subissent au quotidien.
Bon à savoir
Zones à risque : nouvelle obligation du vendeur
A compter du 1 er juin 2006, si vous achetez une maison neuve, le promoteur aura l’obligation de vous fournir avec l’ avant-contrat ou le contrat de vente un document d’information mentionnant si votre futur logement est situé dans une zone à risque technologique (près d’une usine Seveso par exemple), naturel (zone inondable…) ou sismique. L’état des risques devra avoir moins de 6 mois à la date de la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente)Loi du 30 juillet 2003, décret n°2005-134 du 15 février 2005. L’absence de ce document peut entraîner l’annulation de la vente ou une décote du prix du bien.
A compter du 1 er juin 2006, si vous achetez une maison neuve, le promoteur aura l’obligation de vous fournir avec l’ avant-contrat ou le contrat de vente un document d’information mentionnant si votre futur logement est situé dans une zone à risque technologique (près d’une usine Seveso par exemple), naturel (zone inondable…) ou sismique. L’état des risques devra avoir moins de 6 mois à la date de la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente)Loi du 30 juillet 2003, décret n°2005-134 du 15 février 2005. L’absence de ce document peut entraîner l’annulation de la vente ou une décote du prix du bien.
1. Qu'est-ce qu'un constructeur de maison individuelle ?
Il s’agit d’une entreprise dont la spécialité est de construire des maisons individuelles. Elle vous propose de choisir sur catalogue un des nombreux modèles de maisons qu’elle commercialise. Vous n’avez nullement besoin de vous impliquer pour faire les démarches administratives, trouver les bons artisans, surveiller le chantier, vous assurer de la conformité du travail. Le constructeur s’occupe de tout : permis de construire, choix des entreprises intervenantes, échelonnement des opérations. Il vous livre une maison clé en main pour un prix définitif fixé au départ. Votre commande se concrétise par la signature d’un contrat qui est très réglementé et vous offre des garanties : garantie de livraison, ou de remboursement des sommes avancées en cas d’annulation, couvertes par un organisme financier qui prend le relais du constructeur en cas de défaillance.
2. Comment trouver un constructeur ?
Près de 60 % des maisons neuves sont édifiées par des constructeurs. Ces entreprises, nombreuses sur le marché, sont de toutes tailles, des grosses sociétés nationales aux petits artisans locaux, en passant pas les spécialistes régionaux. La moitié des constructeurs adhère à l’Union nationale des constructeurs de maison individuelle (UNCMI), ce qui, sans être une garantie à 100 %, suppose un certain sérieux de l’entreprise.
A faire
Vérifiez sur le site www.uncmi.org qui votre constructeur est bien affilié. Ensuite, assurez-vous de son expérience en constatant de visu la qualité de ses réalisations. Une fois sur place, n’hésitez pas à engager la conversation avec les occupants qui sauront vous dire la qualité ou non du service rendu, notamment après la livraison de la maison.
A ne pas faire
Accorder trop d’importance aux plaquettes publicitaires en couleur sur papier glacé que vous présente le vendeur.
Il s’agit d’une entreprise dont la spécialité est de construire des maisons individuelles. Elle vous propose de choisir sur catalogue un des nombreux modèles de maisons qu’elle commercialise. Vous n’avez nullement besoin de vous impliquer pour faire les démarches administratives, trouver les bons artisans, surveiller le chantier, vous assurer de la conformité du travail. Le constructeur s’occupe de tout : permis de construire, choix des entreprises intervenantes, échelonnement des opérations. Il vous livre une maison clé en main pour un prix définitif fixé au départ. Votre commande se concrétise par la signature d’un contrat qui est très réglementé et vous offre des garanties : garantie de livraison, ou de remboursement des sommes avancées en cas d’annulation, couvertes par un organisme financier qui prend le relais du constructeur en cas de défaillance.
2. Comment trouver un constructeur ?
Près de 60 % des maisons neuves sont édifiées par des constructeurs. Ces entreprises, nombreuses sur le marché, sont de toutes tailles, des grosses sociétés nationales aux petits artisans locaux, en passant pas les spécialistes régionaux. La moitié des constructeurs adhère à l’Union nationale des constructeurs de maison individuelle (UNCMI), ce qui, sans être une garantie à 100 %, suppose un certain sérieux de l’entreprise.
A faire
Vérifiez sur le site www.uncmi.org qui votre constructeur est bien affilié. Ensuite, assurez-vous de son expérience en constatant de visu la qualité de ses réalisations. Une fois sur place, n’hésitez pas à engager la conversation avec les occupants qui sauront vous dire la qualité ou non du service rendu, notamment après la livraison de la maison.
A ne pas faire
Accorder trop d’importance aux plaquettes publicitaires en couleur sur papier glacé que vous présente le vendeur.
3. Comment sélectionner un constructeur ?
Vous craquez pour la villa représentée sur une plaquette publicitaire. Vous êtes sous le charme d’une maison témoin, visitée lors d’une foire-expo ou dans un « village-expo ». Ce que vous devez savoir avant d’attaquer les négociations avec le vendeur.
Les +
- 1. Un constructeur local connaît les particularités du secteur, les entreprises de la région, les services administratifs du département.
- 2. L’ancienneté d’un constructeur vous apporte des garanties sur ses compétences et la solidité financière de son entreprise.
Les -
- 1. Méfiez-vous du vendeur qui ne tient pas compte de vos interrogations et qui cherche à tout prix à placer son produit standard.
- 2. Écartez d’office un constructeur qui vous proposerait un projet bouclé sans avoir pris la peine de visiter votre terrain. Cela traduit un manque de sérieux certain. Le constructeur doit se rendre sur place pour vérifier la faisabilité du projet.
Attention !
Pour échapper aux contraintes imposées par la loi, certains constructeurs indélicats proposent aux clients de signer de « faux contrats de construction ». En cas de doute, n’hésitez donc pas contacter votre agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL)
4. Comment lire la notice descriptive de sa future maison ?
Avant de signer, il faut bien s’entendre sur le type de maison que vous souhaitez voir édifier. Renseignez-vous sur les travaux réalisés pour le prix fixé. Vérifiez par exemple si le prix indiqué au contrat inclut ou pas les divers raccordements aux réseaux : égout, eau, gaz, électricité, téléphone. Et surtout exigez la remise de la notice descriptive
Ce document est essentiel. C’est lui en effet qui vous dit tout sur la qualité de l’ouvrage que vous vous apprêtez à faire construire. Tous les travaux que le constructeur s’engage à réaliser doivent y figurer ainsi que leur coût. Avant de vous engager vous devez donc exiger que chaque constructeur vous la communique, l’examiner avec la plus grande attention et comparez les prestations proposées.
Une lecture attentive vous apprendra par exemple que pour le constructeur A la finition de la maison se limite à une simple couche d’apprêt alors que pour le constructeur B elle comprend la pose des papiers peints. Ou encore que l’installation de la moquette n’est pas comprise dans le prix.
Soyez aussi particulièrement vigilants sur les détails techniques : profondeur des fondations, épaisseurs des murs et des cloisons, types de matériaux utilisés, nature des portes, fenêtres et volets (bois ou PVC), marque des appareils ménagers, de la robinetterie, des sanitaires, de la chaudière, nature du plancher (bois, béton)…
Ne vous laissez pas abuser par les imprécisions figurant au contrat. Elles peuvent nuire gravement à vos intérêts ! En effet, un libellé du type «sanitaire de telle marque ou similaire » veut a priori dire que le constructeur vous installera une marque moins performante. Demandez au constructeur d’être le plus précis possible. Et si vous estimez ne pas avoir la compétence pour lire de ce document, sachez que vous pouvez demander conseil à des professionnels du bâtiment ou des experts. Ces derniers vous aideront à détecter les faiblesses de la construction, voire à y remédier lorsque cela est possible.
Avant de signer, il faut bien s’entendre sur le type de maison que vous souhaitez voir édifier. Renseignez-vous sur les travaux réalisés pour le prix fixé. Vérifiez par exemple si le prix indiqué au contrat inclut ou pas les divers raccordements aux réseaux : égout, eau, gaz, électricité, téléphone. Et surtout exigez la remise de la notice descriptive
Ce document est essentiel. C’est lui en effet qui vous dit tout sur la qualité de l’ouvrage que vous vous apprêtez à faire construire. Tous les travaux que le constructeur s’engage à réaliser doivent y figurer ainsi que leur coût. Avant de vous engager vous devez donc exiger que chaque constructeur vous la communique, l’examiner avec la plus grande attention et comparez les prestations proposées.
Une lecture attentive vous apprendra par exemple que pour le constructeur A la finition de la maison se limite à une simple couche d’apprêt alors que pour le constructeur B elle comprend la pose des papiers peints. Ou encore que l’installation de la moquette n’est pas comprise dans le prix.
Soyez aussi particulièrement vigilants sur les détails techniques : profondeur des fondations, épaisseurs des murs et des cloisons, types de matériaux utilisés, nature des portes, fenêtres et volets (bois ou PVC), marque des appareils ménagers, de la robinetterie, des sanitaires, de la chaudière, nature du plancher (bois, béton)…
Ne vous laissez pas abuser par les imprécisions figurant au contrat. Elles peuvent nuire gravement à vos intérêts ! En effet, un libellé du type «sanitaire de telle marque ou similaire » veut a priori dire que le constructeur vous installera une marque moins performante. Demandez au constructeur d’être le plus précis possible. Et si vous estimez ne pas avoir la compétence pour lire de ce document, sachez que vous pouvez demander conseil à des professionnels du bâtiment ou des experts. Ces derniers vous aideront à détecter les faiblesses de la construction, voire à y remédier lorsque cela est possible.
Bon à savoir
Les labels
Sachez qu’il existe des labels certifiant la qualité des travaux et le professionnalisme des entreprises :
Sachez qu’il existe des labels certifiant la qualité des travaux et le professionnalisme des entreprises :
- 1. Pour la maison
La certification « NF maison individuelle » atteste que la maison sera construite conformément aux règles fixées par les normes Afnor. Il existe également d’autres labels comme la certification « maison de qualité ». - 2. Pour les entreprises
la certification qualibat assure du niveau de compétence technique de l’artisan à l’exclusion des travaux électriques. Pour s’assurer que les entreprises sont bien affiliées : www.qualibat.org. Les entreprises d’électricité sont labellisées QUALIFELEC. Pour vérifier sur Internet : www.qualifelec.fr.
Tous droits réservés ©Modap.fr - Mentions légales - Plan de site